ACC HỒ CHÍ MINH

Đất thương mại dịch vụ (TMD) thường có vị trí đắc địa và tiềm năng sinh lời cao, nhưng rủi ro đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không luôn là nỗi ám ảnh của nhà đầu tư. Liệu khi nằm trong quy hoạch, loại đất này có chắc chắn bị mất trắng? Theo Luật Đất đai mới nhất đang áp dụng trong năm 2026, quy định về thu hồi và bồi thường đã có nhiều thay đổi quan trọng bảo vệ quyền lợi người dân. Hãy cùng các chuyên gia tại ACC HCM giải mã chi tiết ngay dưới đây.

1. Hiểu rõ về đất quy hoạch thương mại dịch vụ là gì?

Đất quy hoạch thương mại dịch vụ là loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhằm phục vụ các hoạt động kinh doanh, dịch vụ và thương mại, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.

Loại đất này thường nằm ở vị trí trung tâm đô thị, có tiềm năng phát triển cao nhờ khả năng xây dựng các công trình như trung tâm thương mại, khách sạn hoặc văn phòng. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ thường là 50-70 năm, tùy theo quyết định giao đất hoặc cho thuê, và phải tuân thủ đúng mục đích quy hoạch để tránh rủi ro pháp lý.

2. Giải đáp: Đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không?

Đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không là câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư đặt ra, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Theo Luật Đất đai 2024, đất này không phải là bất khả xâm phạm mà có thể bị thu hồi trong một số trường hợp cụ thể, nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia và hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc thu hồi phải tuân thủ nguyên tắc minh bạch, công bằng, và người sử dụng đất được bảo vệ quyền lợi theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2.1. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thương mại dịch vụ

Nhà nước có quyền thu hồi đất thương mại dịch vụ khi cần sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia hoặc phát triển kinh tế – xã hội theo quy hoạch đã phê duyệt, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Các trường hợp phổ biến bao gồm: vi phạm pháp luật về đất đai như sử dụng không đúng mục đích, chuyển nhượng trái phép hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính; chậm tiến độ triển khai dự án (không đưa vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm hơn 24 tháng so với kế hoạch); hoặc hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn.

Thu hồi do chấm dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Đất bị sạt lở, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng hoặc người sử dụng đất tự nguyện trả lại.

Lưu ý quan trọng: Nếu đất quy hoạch thương mại dịch vụ nằm trong dự án do Nhà nước thu hồi để triển khai dự án công cộng hoặc phát triển kinh tế theo quy hoạch đã công bố, bạn sẽ phải bàn giao lại đất theo đúng tiến độ của quyết định thu hồi.

Thẩm quyền thu hồi thuộc Ủy ban nhân dân các cấp, với quy trình kiểm kê đất đai theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

2.2. Điều kiện để dự án thương mại dịch vụ không bị thu hồi

Để tránh bị thu hồi, dự án thương mại dịch vụ phải tuân thủ đúng quy hoạch theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, triển khai đúng tiến độ và mục đích sử dụng đất.

Nếu hết thời hạn 50 năm, người sử dụng có nhu cầu tiếp tục và chấp hành pháp luật, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn theo Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, duy trì hiệu quả sử dụng đất và phối hợp với cơ quan nhà nước để cập nhật quy hoạch sẽ giúp giảm rủi ro.

>> Đọc thêm: Cách tính giá đất thương mại dịch vụ chi tiết

3. Điều kiện để nhà nước thu hồi đất quy hoạch thương mại dịch vụ

Việc nắm rõ đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không thôi là chưa đủ, bạn cần biết chính xác các điều kiện pháp lý đi kèm để xác định xem quyết định thu hồi đối với thửa đất của mình có đúng quy định hay không.

Một quyết định thu hồi đất quy hoạch TMDV chỉ được coi là hợp pháp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: Dự án hoặc mục đích thu hồi đất phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Thường là UBND cấp tỉnh) phê duyệt và công bố công khai.

• Thông báo thu hồi đất đúng thời hạn: Cơ quan nhà nước phải gửi Thông báo thu hồi đất đến người có đất bị thu hồi chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp (trong đó có đất thương mại dịch vụ).

• Hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư (nếu có) phải được lập, lấy ý kiến người dân và phê duyệt công khai.

Nếu cơ quan chức năng không tuân thủ đúng trình tự hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt mà đã ra quyết định thu hồi, người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính để bảo vệ quyền lợi.

4. Quyền lợi và mức bồi thường khi bị thu hồi đất thương mại dịch vụ

Khi đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không dẫn đến quyết định thực tế, người sử dụng đất được bảo vệ quyền lợi theo pháp luật, tạo sự cân bằng giữa lợi ích nhà nước và cá nhân. Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, bồi thường phải đảm bảo người dân có chỗ ở và cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi thu hồi.

4.1. Bồi thường về đất và tài sản trên đất

Mức bồi thường về đất được tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi, sát với giá thị trường, bao gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu đất đã được giao có thu tiền sử dụng đất, bồi thường sẽ dựa trên nguyên tắc công bằng theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP, tránh thiệt thòi cho chủ đầu tư.

4.2. Các khoản hỗ trợ tái định cư và ổn định đời sống

Người sử dụng đất được hỗ trợ tái định cư, giao đất khác cùng mục đích hoặc hỗ trợ ổn định đời sống, kinh doanh theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nếu dự án đang triển khai, có thể được hỗ trợ di dời và chi phí liên quan, đảm bảo quyền lợi tối đa.

Xem thêm thông tin: Mẫu phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà chuẩn

5. Có nên đầu tư vào đất nằm trong quy hoạch thương mại dịch vụ?

Đầu tư vào đất quy hoạch thương mại dịch vụ có thể mang lại lợi nhuận cao nhờ vị trí đắc địa, nhưng cần cân nhắc rủi ro thu hồi. Theo Luật Đất đai 2024, nên kiểm tra kỹ quy hoạch tại Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương trước khi mua, đảm bảo dự án phù hợp và có kế hoạch triển khai đúng hạn. Nếu tuân thủ pháp luật, loại đất này vẫn là lựa chọn hấp dẫn, nhưng tránh đầu cơ để giảm thiểu rủi ro mất trắng.

Xem thêm: Ghi nợ tiền chuyển mục đích sử dụng đất được không?

6. Câu hỏi thường gặp

Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà ở không?

Không được xây dựng nhà ở kiên cố để ở. Tuy nhiên, có thể xây dựng các công trình phục vụ kinh doanh (khách sạn, căn hộ du lịch) nếu được cấp phép theo Luật Đất đai 2024.

Giá bồi thường đất TMD được tính như thế nào?

Giá bồi thường được xác định theo bảng giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh tại thời điểm quyết định thu hồi, sát với giá thị trường theo nguyên tắc của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Thuê đất thương mại dịch vụ trả tiền hàng năm khi bị thu hồi có được bồi thường về đất không?

Không. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người thuê đất sẽ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất và tài sản hợp pháp gắn liền với đất.

Hết thời hạn 50 năm có bị thu hồi trắng không?

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành đúng luật pháp, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn. Chỉ thu hồi khi dự án không còn phù hợp quy hoạch hoặc vi phạm pháp luật, theo Luật Đất đai 2024.

Làm thế nào để kiểm tra quy hoạch đất thương mại dịch vụ trước khi đầu tư?

Để kiểm tra quy hoạch đất thương mại dịch vụ, cá nhân hoặc doanh nghiệp nên liên hệ Sở Nông nghiệp và Môi trường địa phương để tra cứu bản đồ quy hoạch. Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cơ quan nhà nước cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất và kế hoạch quy hoạch. Việc này giúp tránh rủi ro thu hồi sau này, đồng thời xác nhận đất có phù hợp với mục đích thương mại dịch vụ.

Đất thương mại dịch vụ có được chuyển nhượng không?

Có. Nếu đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa có Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bình thường theo quy định.

Thu hồi đất do chậm tiến độ có thể khiếu nại không?

Có, thu hồi đất do chậm tiến độ có thể khiếu nại theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nếu chứng minh được lý do khách quan như khó khăn tài chính hoặc thay đổi quy hoạch. Người sử dụng đất cần nộp đơn khiếu nại lên UBND cấp có thẩm quyền trong thời hạn quy định, kèm hồ sơ chứng cứ. Quy trình này đảm bảo quyền lợi, và nếu thắng kiện, có thể được gia hạn hoặc bồi thường đầy đủ.

Đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không là vấn đề cần được làm rõ để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có trong đầu tư. Việc tuân thủ quy định từ Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan sẽ giúp bảo vệ quyền lợi tối đa. Nếu bạn đang gặp phải tình huống tương tự, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý kịp thời, đảm bảo dự án của bạn phát triển suôn sẻ.