ACC HỒ CHÍ MINH

Phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà đóng vai trò then chốt trong việc cập nhật giá thuê nhà theo thỏa thuận giữa các bên, giúp duy trì tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro tranh chấp phát sinh. Việc sử dụng mẫu chuẩn pháp lý không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn phù hợp với biến động thị trường bất động sản hiện nay. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết và thực tiễn để người đọc nắm rõ cách áp dụng. Cùng ACC HCM khám phá nội dung cụ thể.

1. Lý do cần sử dụng phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà

Giá thuê nhà thường chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như lạm phát, chi phí bảo trì hoặc nhu cầu thị trường, đòi hỏi các bên phải điều chỉnh định kỳ để duy trì sự công bằng.

Khi hợp đồng thuê nhà ban đầu không còn phù hợp, việc lập phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà giúp các bên thống nhất mức giá mới mà không cần ký kết hợp đồng mới toàn bộ.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, các bên được tự do thỏa thuận sửa đổi hợp đồng thông qua phụ lục, miễn là nội dung không vi phạm pháp luật. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 nhấn mạnh quyền sử dụng nhà ở ổn định và bảo vệ lợi ích của bên thuê.

Việc bỏ qua bước này có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến cả hai bên khi giá thuê không phản ánh thực tế chi phí vận hành.

2. Mẫu phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà chuẩn pháp lý

Mẫu phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà chuẩn pháp lý được thiết kế để các bên dễ dàng điền thông tin và áp dụng ngay vào thực tế. Nội dung mẫu tập trung vào các điều khoản cốt lõi như mức giá mới, thời điểm hiệu lực và trách nhiệm của các bên.

Tải xuống PDF | Tải xuống Word

Xem thêm: Mẫu công văn điều chỉnh giá hợp đồng

3. Nội dung chính cần có trong phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà

Một phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà hoàn chỉnh phải bao gồm các yếu tố cơ bản như thông tin đầy đủ của bên cho thuê và bên thuê, số hợp đồng gốc kèm ngày ký kết.

Tiếp theo là mức giá thuê mới được thống nhất, cách thức thanh toán và thời hạn áp dụng giá mới. Ngoài ra, cần ghi rõ điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi điều chỉnh, cũng như phương thức giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, phụ lục phải được ký kết bởi đại diện có thẩm quyền của hai bên để có giá trị pháp lý. Dưới góc độ Luật Nhà ở 2023, nội dung điều chỉnh không được làm thay đổi mục đích sử dụng nhà ở đã thỏa thuận ban đầu.

Hai bên ký, ghi rõ họ tên vào từng trang của phụ lục. Nếu một trong hai bên là doanh nghiệp, người ký phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp pháp và phải đóng dấu đỏ của công ty.

Việc liệt kê rõ ràng các khoản chi phí phát sinh như phí bảo trì hay thuế giúp tránh hiểu lầm sau này. Người soạn thảo nên kiểm tra tính nhất quán giữa phụ lục và hợp đồng gốc để đảm bảo tính liên tục của thỏa thuận.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà xưởng mới nhất

4. Quy định pháp lý quan trọng về phụ lục hợp đồng thay đổi giá

Dưới đây là ý kiến tư vấn chuyên môn từ Luật sư của ACC dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở mới nhất đang có hiệu lực thi hành:

• Nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận (Điều 403 Bộ luật Dân sự): Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng gốc trừ khi hai bên có thỏa thuận khác bằng văn bản. Việc tăng giá thuê nhà phải có sự đồng thuận từ hai bên, chủ nhà không được tự ý đơn phương tăng giá nếu trong hợp đồng gốc không có điều khoản cho phép tự quyết giá thuê.

• Quy định về công chứng phụ lục: Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở cá nhân thông thường không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp thuê nhà làm văn phòng và muốn đưa chi phí thuê nhà vào chi phí hợp lý được trừ khi tính thuế TNDN, việc có phụ lục rõ ràng kèm chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt (với hóa đơn trên 20 triệu đồng) là điều kiện bắt buộc để cơ quan thuế chấp thuận.

• Thẩm quyền ban hành khung giá nhà ở thuộc tài sản công (Luật Nhà ở): Đối với các loại nhà ở xã hội, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, việc điều chỉnh giá thuê phải tuân thủ nghiêm ngặt khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, không được tự ý điều chỉnh vượt khung.

• Người ký phụ lục hợp đồng phải là:

  • Người đại diện theo pháp luật của Doanh nghiệp.

  • Hoặc người được ủy quyền hợp lệ (có Giấy ủy quyền còn hiệu lực).

  Lưu ý: Thẩm quyền ký phụ lục phải tương đương với thẩm quyền ký hợp đồng gốc.

• Khi thay đổi giá thuê (đặc biệt là đối với Doanh nghiệp thuê nhà của Cá nhân), cần xác định rõ giá mới đã bao gồm Thuế hay chưa:

  • Nếu Cá nhân cho thuê có tổng doanh thu > 100 triệu đồng/năm: Phải nộp 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN.

  • Phụ lục cần ghi rõ Bên A hay Bên B có trách nhiệm kê khai và nộp khoản thuế này lên cơ quan Thuế để tránh tranh chấp chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.

5. Quy trình 4 bước lập và quản lý phụ lục điều chỉnh giá thuê

6. Lưu ý khi thực hiện điều chỉnh giá thuê nhà

Trước khi ký phụ lục hợp đồng thay đổi giá, các bên cần thống nhất về thời điểm hiệu lực của mức giá mới để tránh khoảng trống pháp lý. Nên gửi thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày nếu hợp đồng gốc có quy định.

Sau khi hoàn thiện, phụ lục cần được lưu trữ cùng hợp đồng gốc và có thể công chứng nếu giá trị điều chỉnh lớn. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, việc điều chỉnh giá thuê phải tôn trọng quyền lợi của bên thuê nhà ở, đặc biệt khi nhà ở được sử dụng cho mục đích sinh hoạt.

Nếu hợp đồng thuê nhà gốc trước đó đã được công chứng tại Văn phòng công chứng, thì phụ lục điều chỉnh giá thuê này cũng bắt buộc phải được công chứng tại cùng tổ chức hành nghề công chứng đó để đảm bảo tính đồng bộ pháp lý.

Các bên cũng nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để đảm bảo nội dung không mâu thuẫn với các điều khoản khác trong hợp đồng. Việc thực hiện đúng quy trình giúp duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài và giảm thiểu rủi ro pháp lý không mong muốn.

Phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê nhà là công cụ hữu hiệu giúp các bên duy trì hợp đồng thuê nhà minh bạch và hiệu quả. Để được hỗ trợ chi tiết hơn về mẫu và thủ tục liên quan, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận tư vấn chuyên nghiệp.