ACC HỒ CHÍ MINH

Trong quá trình sử dụng và giao dịch nhà đất, diện tích thực tế thường sai lệch so với Sổ hồng/Sổ đỏ do sai số kỹ thuật hoặc xê dịch mốc giới. Nhiều chủ sở hữu thắc mắc: được phép đo lại sổ hồng không? Bài viết này từ ACC HCM sẽ giải đáp chi tiết về quyền đo đạc lại, cơ quan thẩm quyền và quy trình xử lý sai lệch diện tích đúng quy định pháp luật.

1. Được phép đo lại Sổ hồng không? Quy định chính thức của pháp luật

1.1. Khẳng định quyền yêu cầu đo đạc, xác định lại ranh giới của người sử dụng đất

Được phép đo lại Sổ hồng khi người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại diện tích, kích thước, vị trí hoặc ranh giới thửa đất. Việc đo đạc có thể được thực hiện trong quá trình đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc các thủ tục đất đai có liên quan.

Theo điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15, đăng ký biến động được thực hiện khi có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất. Đồng thời, điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trường hợp thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính mà ranh giới thửa đất không thay đổi thì thuộc trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận. 

1.2. Các trường hợp cần thiết phải đo lại thửa đất

Việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất thường được thực hiện trong các trường hợp:

• Có sự khác biệt giữa diện tích, kích thước trên Giấy chứng nhận và kết quả đo đạc thực tế;
• Cần xác định lại ranh giới, mốc giới hoặc kích thước các cạnh của thửa đất;
• Thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận do kết quả đo đạc địa chính;
• Thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa hoặc đăng ký biến động có phát sinh thay đổi về ranh giới, diện tích;
• Có nhu cầu kiểm tra hiện trạng trước khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện giao dịch khác về quyền sử dụng đất.

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận do thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất mà ranh giới không thay đổi, Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ có thể bao gồm Đơn đăng ký biến động và mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất theo trường hợp cụ thể.

>>> Đọc thêm: Mẫu giấy ủy quyền nhận tiền bồi thường đất chi tiết

2. Cơ quan nào có thẩm quyền tiếp nhận và thực hiện đo lại Sổ hồng?

2.1. Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan thực hiện nhiều công việc chuyên môn liên quan đến đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, trích đo và cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định.

Theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận do thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc hoặc trích đo địa chính, hồ sơ được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định; sau đó được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết. 

2.2. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo quy định của địa phương

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai được địa phương tổ chức theo quy định về thủ tục hành chính.

Sau khi tiếp nhận, hồ sơ được chuyển đến cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để kiểm tra, thực hiện trích đo, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp đổi Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện.

2.3. Đơn vị đo đạc, bản đồ có đủ điều kiện hoạt động

Người sử dụng đất có thể thuê tổ chức, đơn vị đo đạc có đủ điều kiện hoạt động để thực hiện việc đo đạc, lập sản phẩm đo đạc theo quy định chuyên ngành.

Hoạt động đo đạc, lập bản đồ địa chính phải tuân thủ yêu cầu kỹ thuật theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, trong đó quy định về kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính. Kết quả đo đạc được sử dụng trong hồ sơ đất đai theo trường hợp và thủ tục tương ứng. 

3. Hướng dẫn chi tiết quy trình 4 bước xin đo đạc lại diện tích đất Sổ hồng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị Giấy chứng nhận đã cấp và các giấy tờ cần thiết theo thủ tục thực hiện. Trường hợp đo đạc để cấp đổi Giấy chứng nhận do thay đổi diện tích, kích thước thửa đất thì chuẩn bị hồ sơ theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 2: Nộp hồ sơ và thực hiện đo đạc

Hồ sơ được nộp tại cơ quan tiếp nhận theo quy định. Trường hợp thuộc diện phải trích đo địa chính, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện hoặc tổ chức thực hiện việc trích đo theo quy định chuyên môn.

Bước 3: Kiểm tra ranh giới và kết quả đo đạc

Kết quả đo đạc được kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ địa chính và thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp có thay đổi về diện tích, kích thước nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi thì có thể thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. 

Bước 4: Cập nhật hồ sơ địa chính và cấp đổi Sổ hồng

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận theo kết quả giải quyết hồ sơ.

4. Danh sách các loại hồ sơ cần chuẩn bị khi xin đo lại Sổ hồng:

Tùy thủ tục cụ thể, người sử dụng đất có thể cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất nếu thuộc trường hợp phải trích đo;
• Giấy tờ liên quan đến việc thay đổi thông tin, ranh giới hoặc diện tích thửa đất nếu có;
• Giấy ủy quyền hoặc văn bản đại diện hợp pháp nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Đối với trường hợp cấp đổi do thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính mà ranh giới không thay đổi, khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ gồm Đơn đăng ký biến động và mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất theo trường hợp áp dụng. 

5. Cách xử lý 2 trường hợp sai lệch diện tích kinh điển sau khi đo đạc lại

5.1. Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên Sổ hồng

Khi kết quả đo đạc cho thấy diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, cần xác định nguyên nhân chênh lệch và tình trạng ranh giới sử dụng đất.

Nếu ranh giới thực tế không thay đổi nhưng diện tích thay đổi do kết quả đo đạc, hồ sơ có thể được xử lý theo quy định về đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận. Trường hợp diện tích giảm do tranh chấp, lấn chiếm thì việc giải quyết phải căn cứ hồ sơ địa chính, hiện trạng sử dụng đất và quy định về giải quyết tranh chấp đất đai.

5.2. Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Sổ hồng

Khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, việc công nhận phần diện tích tăng thêm phụ thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tình trạng ranh giới và tranh chấp.

Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi, kết quả đo đạc xác định diện tích lớn hơn và đáp ứng điều kiện theo pháp luật đất đai, việc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định. Trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm thì cơ quan đăng ký đất đai chuyển thông tin để cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.

>>> Đọc thêm: Mẫu hợp đồng đo đạc địa chính chuẩn nhất

6. So sánh Tự thuê đơn vị đo đạc tư nhân và Nộp hồ sơ đo đạc tại Văn phòng Đăng ký đất đai

7. Chi phí và thời gian thực hiện đo đạc lại Sổ hồng hiện nay

7.1. Bảng biểu phí đo đạc địa chính do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành

Chi phí đo đạc, trích đo địa chính được xác định theo loại công việc, diện tích, điều kiện thực tế của thửa đất và quy định về mức thu, giá dịch vụ áp dụng tại địa phương.

Ngoài chi phí đo đạc, trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận có phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm thì người sử dụng đất thực hiện theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền.

7.2. Thời hạn giải quyết thủ tục trích đo thửa đất (khoảng 05 – 10 ngày làm việc)

Thời gian giải quyết thủ tục trích đo địa chính thửa đất thông thường dao động từ 05 đến 10 ngày làm việc (không tính các ngày nghỉ, ngày lễ và thời gian niêm yết công khai nếu có).

8. Dịch vụ đo đạc địa chính, xác định mốc giới và làm thủ tục cấp đổi Sổ hồng trọn gói

ACC HCM hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ, xác định hướng xử lý khi diện tích thực tế khác với Sổ hồng/Sổ đỏ và hỗ trợ thực hiện các thủ tục đất đai có liên quan.

Dịch vụ có thể bao gồm:

• Tư vấn trường hợp cần đo đạc, trích đo địa chính;
• Hỗ trợ kiểm tra hồ sơ và thông tin thửa đất;
• Hỗ trợ thuê đơn vị đo đạc phù hợp;
• Hỗ trợ lập và hoàn thiện hồ sơ cấp đổi, đăng ký biến động;
• Hỗ trợ xử lý trường hợp diện tích thực tế tăng hoặc giảm so với Giấy chứng nhận;
• Hỗ trợ thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi có kết quả đo đạc.

9. Câu hỏi thường gặp

Khi cán bộ xuống đo lại đất thì hàng xóm giáp ranh vắng mặt hoặc không chịu ký biên bản ranh giới thì có đo được không?

Việc xác định ranh giới thửa đất được thực hiện theo quy định kỹ thuật đo đạc và hồ sơ địa chính. Trường hợp có bất đồng về ranh giới hoặc phát sinh tranh chấp, kết quả đo đạc không thay thế thủ tục hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.

Đo lại Sổ hồng phát hiện đất bị thiếu 10m2 so với sổ cũ thì có được bồi thường không?

Việc diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận cần được xác định nguyên nhân và tình trạng ranh giới sử dụng đất. Nếu chênh lệch xuất phát từ kết quả đo đạc mà ranh giới không thay đổi thì thực hiện thủ tục đăng ký, cấp đổi theo quy định; nếu có dấu hiệu lấn chiếm thì có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Chi phí đo đạc lại một thửa đất Sổ hồng hết bao nhiêu tiền?

Chi phí phụ thuộc vào diện tích, vị trí, điều kiện đo đạc và mức thu hoặc giá dịch vụ áp dụng tại địa phương. Vì vậy, cần xác định cụ thể thửa đất và nội dung công việc trước khi xác định chi phí.

Được phép đo lại sổ hồng không khi phát hiện sai lệch sau nhiều năm sử dụng?

Có. Người sử dụng đất có thể thực hiện đo đạc, trích đo địa chính trong trường hợp phù hợp với thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc nhu cầu xác định lại thông tin thửa đất theo quy định. Điều 133 Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận trường hợp thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh và diện tích thửa đất thuộc trường hợp đăng ký biến động.

Kết quả đo đạc lại phải tuân thủ hệ tọa độ nào?

Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính phải tuân thủ quy định kỹ thuật về đo đạc bản đồ địa chính, trong đó có yêu cầu về hệ quy chiếu và hệ tọa độ theo quy định chuyên ngành. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT là văn bản quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính hiện hành.

Được phép đo lại sổ hồng không là quyền lợi được pháp luật bảo vệ, giúp chủ sở hữu đất đai khẳng định quyền sở hữu chính xác và tránh rủi ro pháp lý. Việc thực hiện thủ tục này không chỉ đơn giản mà còn mang lại giá trị lâu dài cho tài sản của bạn. Để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ toàn diện, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đội ngũ chuyên gia pháp luật đất đai sẽ đồng hành, đảm bảo mọi bước đi suôn sẻ và hiệu quả.