ACC HỒ CHÍ MINH

Thu hồi đất thổ cư (đất ở) luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt vì ảnh hưởng trực tiếp đến nơi ăn chốn ở và tài sản gắn liền cả đời của người dân. Nỗi trăn trở lớn nhất của các hộ gia đình khi nhận thông báo giải tỏa là: "Mức giá đền bù đất thổ cư là bao nhiêu? Có sát với giá thực tế trên thị trường hay không và trường hợp nào được bố trí tái định cư?". Việc nắm vững các nguyên tắc định giá và quy định bồi thường mới nhất sẽ giúp bạn chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh nhận mức đền bù rẻ hơn thực tế. Bài viết dưới đây của các chuyên gia pháp lý đất đai tại ACC HCM sẽ phân tích tường tận quy chuẩn tính giá đền bù đất thổ cư hiện hành.

1. Bồi thường đất thổ cư là gì và căn cứ pháp lý áp dụng

1.1. Khái niệm bồi thường đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường đất thổ cư là việc Nhà nước bồi thường về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất bị thu hồi khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Việc bồi thường phải bảo đảm các nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định tại Điều 91 Luật Đất đai 2024.

Đối với đất ở, hình thức bồi thường có thể bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền tùy trường hợp cụ thể theo Điều 96 Luật Đất đai 2024 và quy định liên quan.

1.2. Thẩm quyền quyết định bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định và công bố áp dụng; bảng giá đất được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo quy định của Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Riêng giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Giá đất cụ thể được xác định theo trình tự, phương pháp và nguyên tắc định giá đất do pháp luật quy định, không đồng nghĩa với việc luôn bằng đúng giá giao dịch thực tế của từng thửa đất trên thị trường.

>>> Đọc thêm: Đất quy hoạch thương mại dịch vụ có bị thu hồi không? 2026

2. Điều kiện để được nhận đền bù đất thổ cư khi Nhà nước thu hồi

2.1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và có Giấy chứng nhận thuộc trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng các điều kiện theo Điều 95 Luật Đất đai 2024. Ngoài tiền bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất cũng được xem xét bồi thường theo quy định.

2.2. Đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp

Đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường về đất nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định. Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2.3. Đất ở sử dụng ổn định trước các mốc thời gian quy định

Đối với đất ở chưa có Giấy chứng nhận, việc bồi thường không chỉ căn cứ vào thời điểm sử dụng đất mà còn phải xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì có thể được xem xét bồi thường theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

3. Cách tính giá đền bù đất thổ cư theo quy định pháp luật mới

3.1. Công thức tính tổng số tiền bồi thường đất thổ cư

Có thể xác định tổng giá trị bồi thường theo từng khoản, gồm:

Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất đủ điều kiện được bồi thường × Giá đất cụ thể được xác định cho khu vực, vị trí thu hồi.

Ngoài tiền bồi thường về đất, người có đất thu hồi còn có thể được bồi thường đối với nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

3.2. Nguyên tắc xác định giá đất cụ thể theo cơ chế thị trường (Bỏ khung giá đất)

Luật Đất đai 2024 không còn cơ chế khung giá đất như trước đây. Từ năm 2026, bảng giá đất do địa phương công bố được xây dựng theo khu vực, vị trí và các nguyên tắc định giá đất theo quy định mới.

Đối với tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, pháp luật áp dụng giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai 2024.

3.3. Các phương pháp định giá đất áp dụng phổ biến (So sánh, thu nhập, thặng dư)

Giá đất được xác định theo các phương pháp định giá đất do pháp luật quy định, trong đó có phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và các phương pháp khác theo quy định về định giá đất.

Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào trường hợp, đặc điểm thửa đất và điều kiện áp dụng cụ thể; không phải mọi trường hợp bồi thường đều áp dụng một phương pháp duy nhất.

4. Các khoản bồi thường tài sản và chính sách hỗ trợ đi kèm

4.1. Bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải tháo dỡ nhà ở, công trình phục vụ đời sống thì người có đất thu hồi được bồi thường theo quy định của Điều 102 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Đối với nhà ở, công trình phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần, mức bồi thường được xác định theo giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định pháp luật.

4.2. Bồi thường chi phí di chuyển tài sản và cây trồng, vật nuôi

Khi Nhà nước thu hồi đất làm phát sinh việc di chuyển tài sản, người có tài sản được bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt theo quy định. Trường hợp phải di chuyển máy móc, dây chuyền sản xuất hoặc tài sản đặc thù thì mức bồi thường được xác định theo quy định cụ thể của pháp luật và đơn giá do địa phương ban hành.

Đối với cây trồng, vật nuôi là thủy sản bị thiệt hại do thu hồi đất, việc bồi thường được thực hiện theo Điều 103 Luật Đất đai 2024 và quy định chi tiết tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

4.3. Hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp

Ngoài khoản bồi thường về đất và tài sản, người có đất bị thu hồi còn có thể được hưởng các khoản hỗ trợ theo từng trường hợp, như hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định sản xuất, hỗ trợ di dời, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Việc có được hưởng từng khoản hỗ trợ và mức hỗ trợ cụ thể được xác định theo loại đất, đối tượng sử dụng đất, mức độ ảnh hưởng và chính sách do pháp luật và địa phương quy định; không phải mọi trường hợp thu hồi đất ở đều đồng thời được hưởng tất cả các khoản hỗ trợ.

>>> Đọc thêm: Mẫu giấy cho tặng đất nông nghiệp chuẩn pháp lý: tải về và cách viết

5. Chính sách bố trí tái định cư khi bị thu hồi toàn bộ đất ở

5.1. Điều kiện được giao đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư

Theo Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở nếu đủ điều kiện được bồi thường và không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Nếu không có nhu cầu nhận đất ở hoặc nhà ở thì được bồi thường bằng tiền.

Trường hợp người bị thu hồi đất còn đất ở hoặc nhà ở khác trong cùng địa bàn thì nguyên tắc bồi thường là bằng tiền; địa phương có điều kiện về quỹ đất ở có thể xem xét bồi thường bằng đất ở theo quy định.

5.2. Suất tái định cư tối thiểu và phương thức hỗ trợ bằng tiền mặt

Suất tái định cư tối thiểu được xác định theo quy định của pháp luật và quy định cụ thể của địa phương. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, diện tích cụ thể được xác định theo quy định áp dụng tại địa phương; một số địa phương quy định mức tối thiểu 60 m² theo văn bản quy định chi tiết.

Người đủ điều kiện bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nhưng không có nhu cầu nhận đất ở, nhà ở thì có thể được bồi thường bằng tiền theo Điều 96 Luật Đất đai 2024.

6. Danh sách hồ sơ cần chuẩn bị:

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Bản sao Căn cước công dân hoặc giấy tờ định danh phù hợp;
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, công trình và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận;
• Các giấy tờ liên quan đến nhân khẩu, chỗ ở và nhu cầu tái định cư nếu thuộc trường hợp được xem xét bố trí tái định cư;
• Giấy tờ về tài khoản ngân hàng để nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án được phê duyệt.

7. Quy trình chi trả bồi thường và các bước khiếu nại khi giá đền bù quá thấp

7.1. Trình tự 5 bước từ lúc lập phương án đến chi trả tiền bồi thường

Bước 1: Thông báo thu hồi đất và tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Xác định nguồn gốc đất, điều kiện được bồi thường, giá đất và giá trị tài sản làm cơ sở lập phương án.

Bước 3: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Bước 4: Công khai phương án, lấy ý kiến người có đất thu hồi, hoàn thiện và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.

Bước 5: Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã được phê duyệt. Theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, thời hạn chi trả là 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành.

7.2. Hướng dẫn nộp đơn khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính phương án bồi thường

Nếu không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định.

Theo Điều 17 Luật Khiếu nại, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình và của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.

Người dân cũng có thể khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Luật Tố tụng hành chính nếu có căn cứ cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

8. Chính sách bố trí tái định cư khi bị thu hồi toàn bộ đất ở

9. Dịch vụ tư vấn xác định giá đền bù đất thổ cư và hỗ trợ pháp lý tại ACC HCM

Nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình thu hồi đất, ACC HCM cung cấp giải pháp tư vấn pháp lý toàn diện và chuyên sâu về bồi thường, giải phóng mặt bằng:

• Tư vấn điều kiện và mức bồi thường: Thẩm định hồ sơ pháp lý, đánh giá điều kiện được bồi thường, tái định cư và dự toán chính xác mức giá đền bù tiệm cận giá thị trường.
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục pháp lý: Hướng dẫn và hỗ trợ hoàn thiện các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến nguồn gốc đất, tài sản trên đất và thủ tục nhận tiền bồi thường, suất tái định cư.
• Đại diện khiếu nại và khởi kiện hành chính: Đại diện người dân soạn thảo đơn từ, tham gia làm việc với cơ quan chức năng hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án khi giá đền bù không hợp lý.
• Kết nối đội ngũ luật sư ACC HCM: Khách hàng được đồng hành trực tiếp bởi đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý đất đai giàu kinh nghiệm, đảm bảo quá trình giải quyết nhanh chóng, đúng quy định pháp luật.

10. Câu hỏi thường gặp

Đất thổ cư không có Sổ đỏ khi bị thu hồi có được đền bù tiền đất không?

Có thể được bồi thường nếu người sử dụng đất thuộc trường hợp được bồi thường và đáp ứng điều kiện theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, kể cả một số trường hợp chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Việc xác định cụ thể phải căn cứ nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất.

Nếu không đồng ý với mức giá đền bù đất thổ cư thì người dân phải làm gì?

Người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến bồi thường hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền. Việc lựa chọn thủ tục và cơ quan giải quyết phải căn cứ vào quyết định, hành vi cụ thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện.

Tiền đền bù giải tỏa đất thổ cư có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Khoản bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất không được xác định giống như khoản thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xác định nghĩa vụ thuế phải căn cứ đúng bản chất khoản tiền và quy định thuế áp dụng tại thời điểm phát sinh.

Giá đền bù đất thổ cư có bao gồm chi phí nhà ở không?

Tiền bồi thường về đất và tiền bồi thường đối với nhà ở, công trình gắn liền với đất được xác định thành các khoản riêng trong phương án bồi thường. Nhà ở, công trình đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 102 Luật Đất đai 2024; vì vậy, tổng số tiền người dân nhận có thể bao gồm cả bồi thường về đất và bồi thường tài sản.

Đất thổ cư chưa có sổ đỏ có được đền bù đầy đủ không?

Đất chưa có Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc đương nhiên được hoặc không được bồi thường. Người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện bồi thường theo Điều 95 Luật Đất đai 2024 và các quy định chi tiết tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP; mức bồi thường được xác định theo diện tích, loại đất, giá đất và phương án được phê duyệt.

Tóm lại, việc chủ động tìm hiểu và nắm vững các quy định pháp luật về giá đền bù đất thổ cư cũng như các chính sách hỗ trợ, tái định cư là chìa khóa quan trọng giúp người dân bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi Nhà nước thu hồi đất. Sự đồng hành của đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm tại ACC HCM sẽ giúp quý khách hàng thẩm định giá đền bù đất thổ cư và giá trị tài sản chính xác, thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý và giải quyết các vướng mắc một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất.