ACC HỒ CHÍ MINH

Hỏi đáp về tranh chấp đất đai là chủ đề được nhiều người quan tâm, bởi đây vẫn là loại tranh chấp phổ biến nhất trong các vụ việc dân sự và hành chính tại Tòa án hiện nay. Việc nắm rõ quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro pháp lý. Dưới đây là 10 câu hỏi thường gặp về tranh chấp đất đai do ACC HCM tổng hợp trong năm 2025, mời bạn cùng tham khảo.

1. Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã không?

Có. Theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2024, hầu hết các tranh chấp đất đai (trừ tranh chấp về thừa kế, tranh chấp trong ly hôn phân chia tài sản chung) đều phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Biên bản hòa giải thành có giá trị như hợp đồng dân sự, nếu không thành thì mới được khởi kiện tại Tòa án.

2. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: 30 năm kể từ ngày người để lại di sản chết (Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất: không áp dụng thời hiệu (Điều 155 và Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng: không áp dụng thời hiệu khi yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc đòi lại tài sản do chiếm hữu ngay tình, nhưng yêu cầu bồi thường thiệt hại chỉ trong 3 năm.

Xem thêm: Kỹ năng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất hiệu quả

3. Có được ủy quyền cho luật sư tham gia hòa giải tại UBND xã không?

Được. Theo khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024, các bên có quyền ủy quyền cho luật sư hoặc người đại diện hợp pháp tham gia hòa giải. Việc có luật sư tham gia giúp bảo vệ quyền lợi tốt hơn, tránh bị ép ký biên bản bất lợi.

>>>> Xem thêm tại đây: Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại TPHCM uy tín

Xem thêm: Bản án tranh chấp hợp đồng ủy quyền

4. Tranh chấp thừa kế đất đai khi cha mẹ mất không để lại di chúc thì chia như thế nào?

Theo Điều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản được chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất (vợ/chồng, cha mẹ, con cái). Nếu sổ đỏ đứng tên “hộ ông A”, ba anh em ruột sẽ được chia đều (mỗi người 1/3). Tòa án tuyên chia di sản, sau đó các bên làm thủ tục tách thửa theo Điều 133 Luật Đất đai năm 2024.

5. Tranh chấp ranh giới đất liền kề thì ai có thẩm quyền giải quyết?

• Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã (Điều 202 Luật Đất đai năm 2024).
• Nếu không thành, khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất (Điều 203 Luật Đất đai năm 2024). Tòa án sẽ trưng cầu giám định đo đạc, chi phí giám định do bên thua chịu.

6. Hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy tay trước năm 2014 có còn giá trị không?

Có, nếu đáp ứng Điều 252 Luật Đất đai năm 2024:

• Hợp đồng được xác lập trước ngày 01/7/2014.
• Các bên đã thực hiện ít nhất một trong các hành vi: giao nhận tiền, bàn giao đất, xây dựng nhà ở, sử dụng ổn định, đóng thuế…
• Không có tranh chấp cho đến khi khởi kiện. Tòa án sẽ công nhận hợp đồng hợp pháp và hướng dẫn làm thủ tục sang tên.

7. Khi bị lấn chiếm đất, có được tự ý xây tường rào hoặc chặt cây của người lấn chiếm không?

Không được. Việc tự ý hành động có thể bị coi là vi phạm pháp luật, bị xử phạt hành chính hoặc bị yêu cầu bồi thường thiệt hại. Người bị lấn chiếm phải làm thủ tục hòa giải tại UBND xã, nếu không thành thì khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu buộc tháo dỡ và bồi thường (Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015).

8. Tranh chấp lối đi chung thì giải quyết như thế nào?

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 103 Luật Đất đai năm 2024:

• Ưu tiên thỏa thuận giữa các bên.
• Nếu không thỏa thuận được, Tòa án xem xét nhu cầu sử dụng thực tế, nguyên tắc công bằng và lợi ích chung. Tòa có thể buộc bên bị mất lối đi được mở lối đi qua thửa đất liền kề và bồi thường thiệt hại (nếu có).

9. Tranh chấp đất đai có thể khởi kiện tại Tòa án cấp nào?

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất (Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: Tòa án nhân dân cấp huyện (nếu không có yếu tố nước ngoài).
• Tranh chấp liên quan đến dự án lớn, nhiều tỉnh: Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

10. Nếu bản án về tranh chấp đất đai đã có hiệu lực, bên thua kiện không giao đất thì làm gì?

Bên thắng kiện có quyền yêu cầu thi hành án dân sự. Chi cục Thi hành án dân sự sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành án (cưỡng chế giao đất, tháo dỡ công trình, cưỡng chế ký thay đơn tách thửa). Nếu bên thua cố tình không thi hành, có thể bị xử lý hình sự về tội không thi hành án (Điều 380 Bộ luật Hình sự năm 2015).

11. Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai tại tòa án như thế nào?

Nếu hòa giải không thành sẽ chuyển sang khởi kiện tại tòa án. Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.

Quy trình khởi kiện bao gồm: Nộp đơn khởi kiện kèm chứng cứ tại tòa, nộp án phí (khoảng 0,5-1% giá trị tranh chấp), tham gia phiên hòa giải tại tòa và xét xử sơ thẩm. Thời gian có thể kéo dài 4-6 tháng, thậm chí lâu hơn nếu phúc thẩm. Một câu hỏi phổ biến là: “Thời hiệu khởi kiện là bao lâu?” Câu trả lời là không có thời hiệu đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, nhưng đối với tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày biết quyền bị vi phạm.

Để thắng kiện, cần chứng minh quyền lợi hợp pháp qua giấy tờ gốc. Nếu thiếu, có thể yêu cầu tòa thu thập thêm chứng cứ từ cơ quan nhà nước. Theo LuatVietnam, khoảng 60% vụ việc được giải quyết tại sơ thẩm, nhưng cần luật sư hỗ trợ để tránh sai sót thủ tục.

Hỏi đáp về tranh chấp đất đai trên đây là những câu hỏi thực tế nhất mà ACC HCM nhận được từ người dân và doanh nghiệp trong năm 2025. Nếu bạn đang gặp bất kỳ tình huống tranh chấp đất đai nào – từ thừa kế, ranh giới, lấn chiếm, giấy tay, lối đi chung đến quy hoạch treo – hãy liên hệ ngay ACC HCM để được tư vấn chi tiết, hỗ trợ pháp lý toàn diện và bảo vệ quyền lợi chính đáng của bạn!