Khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người còn băn khoăn về các khoản phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp. Chi phí có thể bao gồm lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ và các khoản tài chính khác tùy từng trường hợp. Bài viết dưới đây, ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ từng khoản phí và cách xác định theo quy định.
1. Bản chất các khoản phí khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1. Phân biệt "Lệ phí cấp giấy" và "Tổng chi phí làm sổ đỏ"
Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chất là một khoản lệ phí trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Khoản này thường chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số tiền người sử dụng đất phải nộp.
Tổng chi phí làm sổ đỏ có thể gồm:
- Tiền sử dụng đất: phát sinh trong một số trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Lệ phí trước bạ: đối với nhà, đất thuộc diện phải nộp, mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: mức thu do địa phương quy định.
- Phí thẩm định hồ sơ: mức thu do địa phương quy định.
- Chi phí đo đạc, trích đo địa chính: phát sinh khi hồ sơ cần đo đạc, xác định lại diện tích hoặc lập trích đo theo yêu cầu.
- Chi phí trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính: phát sinh tùy trường hợp.
1.2. Căn cứ ban hành mức thu phí tại các địa phương (Thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh)
Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ được thực hiện theo nghị quyết về phí, lệ phí của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện thủ tục. Vì vậy, mức thu cụ thể được xác định theo từng địa phương, từng loại hồ sơ và từng đối tượng.
Đối với các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc xác định nghĩa vụ tài chính thực hiện theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Nghị định 291/2025/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và các văn bản có liên quan.
>>> Đọc thêm: Mẫu biên bản xác minh hiện trạng sử dụng đất
2. Khoản tiền bắt buộc phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu
2.1. Tiền sử dụng đất (Khoản chi phí lớn nhất)
Tiền sử dụng đất được xác định đối với từng trường hợp Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân, số tiền phải nộp phụ thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, diện tích, mục đích sử dụng và hạn mức đất ở.
Việc tính tiền sử dụng đất hiện thực hiện theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
2.2. Lệ phí trước bạ nhà đất (Mức thu 0,5% tính theo Bảng giá đất)
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất có mức thu 0,5%. Đối với đất, số tiền lệ phí trước bạ được xác định bằng: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định theo quy định về lệ phí trước bạ và giá đất áp dụng tại thời điểm kê khai. Quy định hiện hành về lệ phí trước bạ được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 51/2025/NĐ-CP.
2.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Phí phôi sổ)
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Mức thu được xác định theo từng địa phương và có thể phân biệt theo trường hợp cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại, đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận có cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Do đó, số tiền lệ phí cấp Giấy chứng nhận phải nộp được xác định theo nghị quyết về phí, lệ phí đang có hiệu lực tại địa phương nơi có đất.
2.4. Phí thẩm định hồ sơ và chi phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và chi phí đo đạc, trích đo, trích lục bản đồ địa chính được xác định theo quy định của từng địa phương và tình trạng hồ sơ thực tế.
3. Công thức và cách tính chi phí cấp sổ đỏ chi tiết từng trường hợp
3.1. Trường hợp đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp
Sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Tiền sử dụng đất được xác định theo từng loại giấy tờ, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng và diện tích đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 và quy định về thu tiền sử dụng đất tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014: Tiền sử dụng đất được xác định theo trường hợp công nhận quyền sử dụng đất tương ứng với nguồn gốc, thời điểm sử dụng, diện tích trong và ngoài hạn mức đất ở theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
Lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
Phí hành chính: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ và các khoản chi phí đo đạc, trích đo, trích lục nếu phát sinh theo mức thu do địa phương quy định.
3.2. Trường hợp đất không có giấy tờ, đất lấn chiếm được hợp thức hóa
Sử dụng trước 18/12/1980: Tiền sử dụng đất được xác định theo điều kiện cấp Giấy chứng nhận, nguồn gốc, thời điểm sử dụng và diện tích đất theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 và quy định về thu tiền sử dụng đất.
Sử dụng từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993: Nghĩa vụ tiền sử dụng đất được xác định theo nguồn gốc, thời điểm sử dụng, diện tích đất và hạn mức đất ở áp dụng cho từng trường hợp theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014: Tiền sử dụng đất được xác định theo trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, căn cứ nguồn gốc, thời điểm sử dụng, diện tích trong và ngoài hạn mức theo Điều 138, Điều 139, Điều 140 Luật Đất đai 2024 và quy định về thu tiền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
3.3. Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất (Lên thổ cư) kết hợp cấp sổ
Tiền sử dụng đất: Được xác định theo công thức và tỷ lệ tương ứng với từng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 156 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Đối với trường hợp chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở thuộc diện áp dụng chính sách tại Nghị quyết 254/2025/QH15, tiền sử dụng đất được tính trên phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất trước khi chuyển, với tỷ lệ:
- 30% đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở;
- 50% đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
- 100% đối với diện tích vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.
Lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
Chi phí khác: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và chi phí đo đạc, trích đo, trích lục địa chính nếu phát sinh theo mức thu do địa phương quy định.
4. Các trường hợp được miễn, giảm phí và tiền sử dụng đất
4.1. Đối tượng chính sách, người có công với cách mạng, hộ nghèo
Tiền sử dụng đất:
- Người có công với cách mạng thuộc trường hợp được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật về người có công và pháp luật đất đai.
- Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất khác được thực hiện theo Điều 157 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 230/2025/NĐ-CP.
Lệ phí cấp sổ và phí thẩm định: Thực hiện theo chính sách miễn, giảm quy định tại nghị quyết về phí, lệ phí của HĐND cấp tỉnh.
4.2. Đất nông nghiệp phục vụ canh tác, chuyển dịch tái định cư
Đất nông nghiệp: Nghĩa vụ tài chính được xác định theo nguồn gốc đất, hình thức sử dụng đất, thời điểm sử dụng và trường hợp cấp Giấy chứng nhận cụ thể.
Đất tái định cư: Tiền sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chính sách tiền sử dụng đất áp dụng cho từng trường hợp.
Chính sách ghi nợ: Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất được ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất; việc thanh toán khoản tiền còn nợ được thực hiện trước khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định.
>>> Đọc thêm: Mẫu giấy mời hòa giải tranh chấp đất đai mới
5. Quy trình và thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế
Bước 1: Cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính để cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Bước 2: Cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ tài chính thuộc phạm vi quản lý, sau đó gửi thông báo cho người sử dụng đất.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp số tiền theo thông báo vào ngân sách nhà nước bằng phương thức được hướng dẫn.
Bước 4: Thông tin nộp tiền được cập nhật, đối soát để hoàn tất nghĩa vụ tài chính và tiếp tục giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
6. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai và hỗ trợ thủ tục cấp sổ đỏ trọn gói tại ACC HCM
Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật đất đai và tài chính hiện hành. Việc tự thực hiện thường gặp khó khăn do hồ sơ phức tạp, thời gian đi lại kéo dài và chi phí phát sinh không đáng có.
Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ trọn gói, giúp quý khách hàng giải quyết nhanh chóng các vấn đề liên quan đến sổ đỏ:
- Tư vấn miễn phí: Rà soát hồ sơ, xác định chính xác nguồn gốc đất và dự toán chi tiết các khoản thuế, phí phải nộp.
- Hỗ trợ tối ưu chi phí: Hướng dẫn áp dụng các chính sách miễn, giảm, ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc phương án tách thửa theo quy định.
- Đại diện thực hiện: Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, phối hợp xử lý nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả theo ủy quyền.
7. Câu hỏi thường gặp
Không có tiền nộp tiền sử dụng đất thì có được cấp sổ đỏ không?
Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất có thể thực hiện ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận. Khoản tiền còn nợ được thanh toán theo quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền đối với đất thuộc trường hợp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Sang tên sổ đỏ (mua bán nhà đất) người mua hay người bán phải nộp phí cấp sổ?
Các bên có thể thỏa thuận về việc chịu các khoản chi phí trong hợp đồng chuyển nhượng. Đối với các nghĩa vụ thường gặp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 2%, còn lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ nếu thuộc trường hợp phải nộp.
Quá thời hạn 30 ngày trong thông báo thuế mà chưa nộp tiền sử dụng đất có bị phạt không?
Người chậm nộp tiền thuộc trường hợp phải tính tiền chậm nộp phải nộp 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật quản lý thuế.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giống nhau ở mọi tỉnh thành không?
Mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Mức thu cụ thể được xác định theo nghị quyết đang có hiệu lực tại địa phương và có thể khác nhau theo từng loại thủ tục, đối tượng và loại Giấy chứng nhận.
Ai có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Theo quy định hiện hành, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được phân định cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai tùy từng trường hợp theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình, cá nhân, thẩm quyền được xác định căn cứ trường hợp cấp Giấy chứng nhận và nguồn gốc, hình thức sử dụng đất theo quy định.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong quá trình đăng ký đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Nếu cần hỗ trợ chi tiết về thủ tục hoặc tư vấn pháp lý, hãy liên hệ ACC HCM để được hướng dẫn chuyên nghiệp, đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ và đúng quy định pháp luật Việt Nam hiện hành.
Để lại một bình luận