Khi thực hiện thủ tục phân chia đất đai, việc nắm rõ quy định về lối đi khi tách thửa là yếu tố quan trọng quyết định hồ sơ có được phê duyệt hay không. Một thửa đất mới hình thành bắt buộc phải có đường kết nối hợp pháp ra giao thông công cộng. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ tổng hợp chi tiết các điều kiện, kích thước tiêu chuẩn và hướng dẫn quy trình mở lối đi đúng pháp luật giúp bạn hoàn tất thủ tục tách thửa nhanh chóng.
1. Quy định bắt buộc về lối đi khi tách thửa đất theo Luật Đất đai
1.1. Thửa đất sau khi tách bắt buộc phải có lối đi ra đường công cộng
Theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Từ ngày 01/01/2026, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định việc tách thửa, hợp thửa còn được thực hiện trong trường hợp thửa đất có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Như vậy, thửa đất không nhất thiết phải trực tiếp tiếp giáp đường giao thông công cộng nếu đáp ứng điều kiện về lối đi theo quy định này.
1.2. Quy định dành một phần diện tích đất để làm lối đi (Không phải chuyển mục đích sử dụng)
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi khi thực hiện tách thửa thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất dành làm lối đi theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Phần diện tích dành làm lối đi vẫn phải được xác định, thể hiện phù hợp trong hồ sơ địa chính và đáp ứng yêu cầu về kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật theo quy định của địa phương.
1.3. Đất bị vây bọc không có lối đi: Quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên đất của họ theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Việc xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng và điều kiện sử dụng lối đi được thực hiện trên cơ sở bảo đảm nhu cầu đi lại hợp lý và hạn chế thiệt hại cho bất động sản chịu hưởng quyền.
>>> Đọc thêm: Mẫu bản tường trình nguồn gốc sử dụng đất mới
2. Kích thước bề rộng lối đi khi tách thửa tối thiểu là bao nhiêu mét?
2.1. Tiêu chuẩn bề rộng lối đi đối với đất ở đô thị (Thường từ 1,5m đến 2m trở lên)
Đối với đất ở đô thị, lối đi khi tách thửa thường được yêu cầu có bề rộng tối thiểu khoảng 1,5m đến 2m trở lên, tùy điều kiện khu vực và quy định cụ thể của từng địa phương. Khi xác định kích thước lối đi, cần bảo đảm khả năng kết nối với đường giao thông công cộng, đáp ứng nhu cầu đi lại, cấp nước, thoát nước và các yêu cầu hạ tầng kỹ thuật liên quan.
Đối với những khu vực có yêu cầu cao hơn về giao thông, thoát nạn hoặc phòng cháy, chữa cháy, lối đi có thể phải bảo đảm kích thước lớn hơn để phù hợp với hiện trạng và yêu cầu quản lý đất đai, xây dựng tại địa phương.
2.2. Tiêu chuẩn bề rộng lối đi đối với đất ở nông thôn (Thường từ 2m đến 3m trở lên)
Đối với đất ở nông thôn, bề rộng lối đi khi tách thửa thường được xác định từ khoảng 2m đến 3m trở lên, một số khu vực có thể yêu cầu kích thước lớn hơn tùy điều kiện hạ tầng và quy hoạch.
Lối đi cần bảo đảm kết nối thuận lợi với đường giao thông công cộng, đáp ứng nhu cầu đi lại của người sử dụng đất và phù hợp với điều kiện cấp nước, thoát nước, phòng cháy, chữa cháy và các nhu cầu cần thiết khác. Khi lập hồ sơ tách thửa, bề rộng lối đi cần được thể hiện cụ thể trên bản vẽ để cơ quan có thẩm quyền xem xét theo quy định áp dụng tại địa phương.
2.3. Thẩm quyền quy định cụ thể của UBND từng tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương
Theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất căn cứ các điều kiện chung của Luật Đất đai, pháp luật có liên quan và điều kiện thực tế tại địa phương.
3. Hình thức hình thành lối đi hợp pháp khi làm thủ tục tách thửa
3.1. Hình thức 1: Tự trích một phần diện tích thửa đất ban đầu làm lối đi chung
Đây là phương án có thể áp dụng khi người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để hình thành lối đi phục vụ các thửa đất sau khi tách.
Phần diện tích làm lối đi phải được thể hiện trong hồ sơ địa chính, bảo đảm kết nối với đường giao thông công cộng và đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật theo quy định của địa phương. Việc dành đất làm lối đi trong trường hợp thuộc điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó.
3.2. Hình thức 2: Nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho một phần diện tích đất của hộ liền kề
Trường hợp thửa đất dự định tách không có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, người sử dụng đất có thể thỏa thuận với người sử dụng đất liền kề để được đi qua phần đất liền kề nhằm kết nối với đường giao thông công cộng theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Việc sử dụng phần đất liền kề làm lối đi cần được thể hiện bằng hồ sơ, giấy tờ phù hợp và đáp ứng điều kiện xác nhận lối đi theo quy định của địa phương nơi có đất.
3.3. Hình thức 3: Thỏa thuận mở lối đi chung và lập văn bản công chứng/chứng thực
Các chủ sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận về việc dành hoặc sử dụng một phần đất làm lối đi chung để kết nối với đường giao thông công cộng. Nội dung thỏa thuận nên xác định rõ vị trí, phạm vi sử dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên để làm căn cứ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
Đối với trường hợp tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh, UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo có thẩm quyền xem xét, xác nhận lối đi theo tình hình thực tế và các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy. Phần diện tích được xác định làm lối đi sử dụng chung cho từ 02 thửa đất trở lên được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận.
>>> Đọc thêm: Mẫu đơn trình báo mất giấy phép lái xe mới
4. Hồ sơ và thủ tục mở lối đi chung để tách thửa đất
4.1. Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị (Đơn tách thửa, Bản vẽ trích đo địa chính, Văn bản thỏa thuận lối đi)
Hồ sơ tách thửa được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký đất đai và thủ tục hành chính đất đai tại địa phương. Tùy trường hợp cụ thể, hồ sơ có thể gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa đất theo mẫu hiện hành.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất hoặc trích đo địa chính theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
- Văn bản thể hiện sự đồng ý cho đi qua của người sử dụng đất liền kề trong trường hợp sử dụng lối đi qua đất liền kề.
- Giấy tờ, tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và thủ tục liên quan; từ năm 2026 cần đồng thời thực hiện theo quy định phân định thẩm quyền và thủ tục hành chính đất đai hiện hành.
4.2. Trình tự 4 bước nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa, bản vẽ và giấy tờ chứng minh việc hình thành hoặc sử dụng lối đi theo quy định áp dụng tại địa phương.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết thủ tục đăng ký đất đai theo quy định hiện hành tại địa phương.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, điều kiện tách thửa, hiện trạng thửa đất, lối đi và các điều kiện liên quan để thực hiện thủ tục theo quy định.
Bước 4: Nhận kết quả đăng ký biến động, Giấy chứng nhận được cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận theo kết quả giải quyết hồ sơ.
4.3. Cách thể hiện lối đi chung trên sơ đồ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)
Trường hợp tách thửa, hợp thửa hình thành lối đi, phần lối đi được thể hiện theo quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính. Theo điểm a khoản 6 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, trường hợp tách thửa, hợp thửa mà hình thành lối đi thì phần lối đi thể hiện như thửa đất kèm ghi chú chữ “lối đi” trên nền bản đồ địa chính.
Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, phần diện tích được xác định làm lối đi sử dụng chung cho từ 02 thửa đất trở lên được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận theo Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
5. Những lỗi sai kinh điển khiến hồ sơ tách thửa bị từ chối vì lý do lối đi
5.1. Bề rộng lối đi thực tế hẹp hơn quy chuẩn tối thiểu của địa phương
Khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất cần bảo đảm lối đi có kích thước phù hợp với điều kiện tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp bề rộng lối đi thực tế không đáp ứng yêu cầu về kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc các điều kiện liên quan thì hồ sơ có thể không đáp ứng điều kiện tách thửa.
Vì vậy, trước khi lập bản vẽ tách thửa, cần kiểm tra hiện trạng lối đi và đối chiếu với quy định áp dụng tại địa phương, đồng thời thể hiện chính xác chiều rộng lối đi trên hồ sơ kỹ thuật.
5.2. Lối đi đi qua đất của người khác nhưng chưa lập văn bản công chứng
Trường hợp thửa đất sau khi tách sử dụng lối đi qua đất liền kề để kết nối với đường giao thông công cộng, cần có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Các bên nên lập văn bản xác nhận việc dành lối đi, trong đó ghi rõ vị trí, phạm vi, chiều rộng và quyền, nghĩa vụ của các bên để làm căn cứ thực hiện thủ tục đất đai. Trường hợp phát sinh tranh chấp về quyền đối với lối đi, quyền yêu cầu lối đi qua bất động sản liền kề được thực hiện theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
5.3. Phần diện tích còn lại sau khi trừ lối đi không đủ diện tích tối thiểu
Khi dành một phần diện tích đất để làm lối đi, diện tích còn lại của thửa đất ban đầu và diện tích các thửa đất mới hình thành phải đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương.
Người sử dụng đất cần tính toán đồng thời diện tích, chiều rộng, chiều sâu của thửa đất và phần diện tích dành làm lối đi trước khi lập hồ sơ. Nếu sau khi bố trí lối đi mà thửa đất mới hoặc thửa đất còn lại không đáp ứng diện tích, kích thước tối thiểu thì hồ sơ tách thửa có thể không được giải quyết.
6. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai, đo đạc trắc địa và làm thủ tục tách thửa trọn gói của ACC HCM
ACC HCM cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện hỗ trợ khách hàng giải quyết mọi vướng mắc về thủ tục tách thửa và mở lối đi chung. Các dịch vụ trọng tâm bao gồm:
- Tư vấn điều kiện tách thửa, quy chuẩn kích thước lối đi tối thiểu theo quy định mới nhất của từng địa phương.
- Khảo sát, đo đạc trắc địa hiện trạng và lập bản vẽ trích đo địa chính chính xác, đúng quy chuẩn.
- Soạn thảo và hỗ trợ công chứng Văn bản thỏa thuận lối đi chung đúng quy định pháp luật.
- Đại diện khách hàng nộp, theo dõi hồ sơ và nhận kết quả Giấy chứng nhận tại cơ quan đăng ký đất đai.
7. Câu hỏi thường gặp
Bề rộng lối đi khi tách thửa đất tối thiểu là bao nhiêu mét?
Bề rộng lối đi khi tách thửa được xác định theo điều kiện tách thửa và quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Trên thực tế, lối đi thường có bề rộng khoảng 1,5m đến 2m trở lên đối với khu vực đô thị và khoảng 2m đến 3m trở lên đối với khu vực nông thôn, đồng thời phải bảo đảm kết nối với đường giao thông công cộng và đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy.
Hàng xóm không đồng ý cho mở lối đi thì có làm thủ tục tách thửa được không?
Trường hợp thửa đất cần tách sử dụng lối đi qua đất liền kề để kết nối với đường giao thông công cộng, việc tách thửa được thực hiện khi có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Nếu không thỏa thuận được, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu xác lập lối đi qua bất động sản liền kề theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Văn bản thỏa thuận lối đi chung viết tay có được chấp thuận để tách thửa không?
Văn bản thỏa thuận lối đi cần thể hiện rõ sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề và đáp ứng yêu cầu về hồ sơ, hình thức theo quy định của pháp luật đất đai và thủ tục đăng ký đất đai tại địa phương. Trường hợp thỏa thuận liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, các bên nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực để xác định rõ quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng lối đi.
Lối đi chung sau tách thửa có thể bị thu hồi không?
Lối đi chung được quản lý, sử dụng theo quyền của những người có liên quan và hồ sơ đất đai đã được đăng ký. Trường hợp Nhà nước thu hồi phần đất có lối đi theo quy định của pháp luật đất đai thì việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và bố trí quyền sử dụng đất liên quan được thực hiện theo phương án thu hồi đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Làm thế nào để thỏa thuận lối đi khi tách thửa với hàng xóm?
Các bên cần thống nhất về vị trí, chiều rộng, phạm vi sử dụng lối đi và quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng, sau đó lập văn bản thỏa thuận phù hợp. Văn bản nên được công chứng hoặc chứng thực để làm căn cứ xác định quyền sử dụng lối đi và thực hiện thủ tục tách thửa; trường hợp không thỏa thuận được, quyền yêu cầu lối đi qua bất động sản liền kề được thực hiện theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Quy định về lối đi khi tách thửa đóng vai trò then chốt trong việc bảo vệ quyền lợi chủ đất, giúp tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Việc nắm bắt và áp dụng đúng các quy định này không chỉ mang lại sự an tâm mà còn tối ưu hóa giá trị tài sản của bạn. Nếu đang gặp khó khăn trong thủ tục tách thửa, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý kịp thời. Đừng chần chừ, hành động ngay hôm nay để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả nhất.
Để lại một bình luận