Quyền của người sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật Việt Nam, giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp của cá nhân và tổ chức trong việc khai thác và quản lý tài nguyên đất đai. Việc nắm rõ các quyền này không chỉ hỗ trợ người dân tránh các rủi ro pháp lý mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Cùng ACC HCM khám phá chi tiết qua bài viết dưới đây.
1. Quyền của người sử dụng đất theo quy định
Quyền của người sử dụng đất được xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo Hiến pháp năm 2013. Trên nền tảng đó, Luật Đất đai 2024 cụ thể hóa cơ chế Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất, qua đó hình thành quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước theo điều kiện luật định.
Hiến pháp năm 2013 khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2024 quy định rõ các hình thức trao quyền sử dụng đất, bao gồm giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm, cũng như công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc xác lập quyền phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng thẩm quyền.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Các chủ thể này được Nhà nước bảo đảm thực hiện quyền trong khuôn khổ pháp luật, không phân biệt về hình thức sở hữu hay thành phần kinh tế, bảo đảm nguyên tắc bình đẳng và minh bạch trong tiếp cận tài nguyên đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận là một trong những quyền cơ bản khi đủ điều kiện luật định. Đây là căn cứ để thực hiện các giao dịch dân sự, bảo vệ quyền trước hành vi xâm phạm và là cơ sở để yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
2. Các quyền cụ thể được pháp luật bảo vệ
Luật Đất đai 2024 dành một điều khoản riêng quy định 08 quyền chung của người sử dụng đất, đồng thời cho phép thực hiện các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện. Các quyền này không chỉ mang tính khai thác, sử dụng mà còn mang tính tài sản, cho phép tham gia thị trường bất động sản một cách hợp pháp và an toàn.
- Nhóm quyền khai thác, hưởng lợi và được bảo hộ
Người sử dụng đất có quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp; được hưởng lợi ích từ việc Nhà nước đầu tư bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được hướng dẫn phục hồi, cải tạo đất; và được Nhà nước bảo hộ khi quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Quy định này khẳng định quyền sử dụng đất không chỉ là quyền chiếm hữu, mà còn bao gồm quyền hưởng lợi ích kinh tế phát sinh từ quá trình đầu tư, sản xuất, kinh doanh trên đất.
- Nhóm quyền định đoạt và tham gia giao dịch
Bên cạnh quyền khai thác, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024. Việc thực hiện các quyền này phải đáp ứng điều kiện: có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt), đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và phù hợp quy hoạch. Quy định này tạo cơ sở pháp lý cho việc huy động vốn, bảo đảm nghĩa vụ dân sự và phát triển thị trường quyền sử dụng đất minh bạch.
- Quyền khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nguyên tắc bồi thường phải bảo đảm khách quan, công khai, đúng đối tượng và sát giá thị trường theo cơ chế định giá đất mới. Người sử dụng đất còn có quyền tham gia ý kiến đối với phương án bồi thường, bảo đảm tính dân chủ và hạn chế khiếu kiện kéo dài.
>> Đọc thêm: Mẫu đơn đề nghị miễn giảm tiền sử dụng đất mới
3. Giới hạn và nghĩa vụ đi kèm với quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất không phải là quyền tuyệt đối mà bị giới hạn bởi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng và các nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai 2024 đặt ra cơ chế kiểm soát nhằm bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng mục tiêu phát triển bền vững và bảo vệ môi trường.
- Giới hạn về mục đích và quy hoạch sử dụng đất
Người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được giao, cho thuê hoặc công nhận. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng. Trường hợp tự ý chuyển mục đích, lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn luật định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc thu hồi đất theo quy định.
Ngoài ra, việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đây là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước điều tiết thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, phân lô trái phép và phát triển đô thị thiếu kiểm soát.
- Nghĩa vụ tài chính và bảo vệ đất đai
Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản tài chính khác theo quy định của pháp luật về thuế và phí. Đồng thời, phải thực hiện biện pháp bảo vệ đất, chống xói mòn, suy thoái, ô nhiễm; không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.
Trong lĩnh vực đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 còn yêu cầu sử dụng đất đúng thời hạn, bảo đảm duy trì độ phì nhiêu và không làm mất khả năng canh tác lâu dài.
- Các trường hợp thu hồi đất và hệ quả pháp lý
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp luật định như vi phạm pháp luật về đất đai, chấm dứt dự án đầu tư, hoặc vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trình tự, thủ tục thu hồi phải công khai, có thông báo trước và bảo đảm quyền giải trình của người sử dụng đất. Nếu không thuộc trường hợp vi phạm, người sử dụng đất được bồi thường theo nguyên tắc ngang giá, đồng thời được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
>> Đọc thêm: Trên sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất được ghi ra sao?
4. Bảo vệ và thực thi quyền của người sử dụng đất trong thực tiễn
Việc bảo vệ quyền sử dụng đất được triển khai thông qua cơ chế hành chính và tư pháp, kết hợp giữa phòng ngừa vi phạm và xử lý tranh chấp. Luật Đất đai 2024 và pháp luật về khiếu nại, tố tụng hành chính tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để người sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Cơ chế hành chính: cấp giấy, đăng ký và giải quyết khiếu nại
UBND các cấp và cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động và cập nhật thông tin đất đai vào hệ thống cơ sở dữ liệu. Việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bảng giá đất giúp người dân tiếp cận thông tin minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch.
Khi quyền lợi bị xâm phạm bởi quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính, người sử dụng đất có quyền khiếu nại đến cơ quan đã ban hành quyết định hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp theo Luật Khiếu nại. Thời hạn giải quyết phải tuân thủ quy định, bảo đảm quyền tiếp cận công lý và tính kịp thời.
- Cơ chế tư pháp: khởi kiện và giải quyết tranh chấp
Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại hoặc phát sinh tranh chấp đất đai, người sử dụng đất có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hoặc tố tụng hành chính. Tòa án sẽ xem xét căn cứ pháp lý như nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và các chứng cứ liên quan để đưa ra phán quyết.
Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất mà chưa có Giấy chứng nhận, việc hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án theo Luật Đất đai 2024.
- Tăng cường minh bạch và trách nhiệm giải trình
Luật Đất đai 2024 đẩy mạnh số hóa hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất và kết nối liên thông. Đây là bước tiến quan trọng nhằm hạn chế gian lận, chồng lấn thông tin và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Đồng thời, quy định về giám sát, thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai được hoàn thiện, góp phần củng cố niềm tin của người sử dụng đất vào hệ thống pháp luật.
5. Câu hỏi thường gặp
Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi trong trường hợp nào?
Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất bị thu hồi khi thuộc các trường hợp như vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng, không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Làm thế nào để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp?
Để chuyển nhượng hợp pháp, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn thời hạn sử dụng. Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự, sau đó đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Người sử dụng đất có quyền khiếu nại như thế nào nếu quyền lợi bị xâm phạm?
Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến quản lý đất đai theo trình tự hai cấp hành chính hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nếu đủ điều kiện.
Quyền của người sử dụng đất không chỉ là nền tảng pháp lý mà còn là công cụ bảo vệ tài sản lâu dài cho mọi công dân. Việc nắm vững các quy định từ Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2024 giúp tránh rủi ro và tối ưu hóa lợi ích kinh tế. Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý kịp thời, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đừng để những vấn đề đất đai trở thành gánh nặng – hành động ngay để bảo vệ quyền lợi của bạn.
Để lại một bình luận