ACC HỒ CHÍ MINH

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến hiện nay, thường phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt hợp đồng hoặc thay đổi quyền sở hữu bất động sản. Cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết về bản án tranh chấp hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hiện hành,  cách bảo vệ quyền của mình khi rơi vào tình huống này.

1. Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà khi phát hiện tranh chấp

Hiệu lực hợp đồng thuê nhà có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi phát sinh tranh chấp liên quan đến tài sản.

• Hợp đồng thuê nhà được coi là hợp đồng dân sự thông thường: Theo Điều 117 và Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm ký kết nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm, hình thức phù hợp, do đó hợp đồng thuê nhà vẫn được pháp luật công nhận khi được lập đúng quy định.
• Trường hợp bên cho thuê không có quyền định đoạt: Nếu nhà đang tranh chấp quyền sở hữu, bị kê biên hoặc thế chấp mà bên cho thuê không thông báo, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, vì bên cho thuê không có quyền chuyển giao quyền sử dụng thực tế cho bên thuê.
• Hợp đồng vẫn giữ hiệu lực nếu lập hợp lệ trước khi tranh chấp phát sinh: Khi hợp đồng được ký kết đúng quy định và bên cho thuê có quyền cho thuê thực tế tại thời điểm ký, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý ngay cả khi sau đó xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu.
• Yêu cầu hình thức văn bản theo Luật Nhà ở: Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu không tuân thủ thì hợp đồng có thể bị hạn chế chứng minh và bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp tại tòa án.
• Bảo vệ bên thuê thiện chí: Nếu bên thuê không biết và không thể biết về tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng, quyền lợi của bên thuê vẫn được xem xét bảo vệ theo nguyên tắc thiện chí trong giao dịch dân sự.

2. Quyền lợi của người thuê nhà khi chủ sở hữu thay đổi do tranh chấp

Khi tranh chấp dẫn đến thay đổi chủ sở hữu, pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà một cách cụ thể.

• Người thuê có quyền tiếp tục sử dụng nhà đến hết thời hạn hợp đồng: Theo Điều 428 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 120 Luật Nhà ở 2023, nếu chủ sở hữu mới nhận nhà qua phán quyết tòa án hoặc thỏa thuận, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê theo đúng thời hạn hợp đồng đã ký, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng: Chủ mới phải tôn trọng và thực hiện đầy đủ các điều khoản hợp đồng cũ, bao gồm nghĩa vụ sửa chữa nhà, thu tiền thuê đúng mức đã thỏa thuận, không được tự ý thay đổi điều kiện thuê.
• Quyền yêu cầu bồi thường nếu bị chấm dứt sớm: Nếu chủ mới yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên thuê có quyền đòi bồi thường thiệt hại thực tế như chi phí di chuyển, tiền thuê chỗ ở mới theo Điều 428 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bảo vệ quyền lợi ngay cả khi đã ở một thời gian dài: Nếu bên thuê đã sử dụng nhà một năm mà không biết về tranh chấp, quyền tiếp tục thuê và được bảo vệ vẫn được áp dụng, miễn là hợp đồng không bị tuyên vô hiệu từ đầu.
• Không bị ảnh hưởng bởi tranh chấp phát sinh sau: Quyền lợi của bên thuê được bảo vệ theo nguyên tắc hợp đồng phải được tôn trọng, ngay cả khi tranh chấp về quyền sở hữu xảy ra sau thời điểm ký kết hợp đồng.

Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch

3. Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà, các bên cần thực hiện theo trình tự từ hòa bình đến tố tụng.

• Bước 1 – Tự thương lượng và thỏa thuận giữa các bên: Các bên nên ưu tiên thương lượng trực tiếp để gia hạn hợp đồng, chấm dứt hợp đồng với bồi thường hoặc điều chỉnh quyền lợi, đây là nguyên tắc được khuyến khích theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bước 2 – Yêu cầu hòa giải tại cơ sở: Nếu thương lượng không thành, các bên có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã/phường tổ chức hòa giải theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, nhằm đạt được thỏa thuận chung mà không cần đưa ra tòa.
• Bước 3 – Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tại tòa án: Khi hòa giải không thành, bên có quyền lợi bị xâm phạm chuẩn bị đơn khởi kiện, tài liệu chứng minh hợp đồng, chứng cứ tranh chấp và nộp tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có bất động sản theo Điều 26 và Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Bước 4 – Tham gia tố tụng tại tòa án: Tòa án thụ lý, tổ chức hòa giải lại, thu thập chứng cứ, mở phiên xét xử và ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự tố tụng dân sự.
• Bước 5 – Thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực: Nếu bản án có hiệu lực, bên thua kiện phải thực hiện nghĩa vụ theo phán quyết, nếu không tự nguyện thì bên thắng kiện có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành.

Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung theo quy định

4. Các loại tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp trong bản án

Thực tiễn xét xử cho thấy một số loại tranh chấp hợp đồng thuê nhà xuất hiện thường xuyên.

• Tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê: Một bên tự ý chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng hoặc không tuân thủ thời hạn báo trước, dẫn đến bên kia yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng.
• Tranh chấp về tiền thuê nhà và tiền đặt cọc: Bên thuê không thanh toán đúng hạn hoặc bên cho thuê không hoàn trả tiền đặt cọc sau khi chấm dứt hợp đồng, thường dẫn đến yêu cầu tòa án buộc thanh toán kèm lãi chậm trả.
• Tranh chấp đòi lại nhà/mặt bằng khi hết hạn hoặc vi phạm: Bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả lại nhà do hết hạn hợp đồng, lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm điều khoản hợp đồng đã ký.
• Tranh chấp liên quan đến hợp đồng không công chứng: Khi hợp đồng thuê nhà không được công chứng theo quy định (nếu bắt buộc), các bên vẫn có thể tranh chấp và tòa án vẫn thụ lý giải quyết, nhưng việc chứng minh quyền lợi sẽ khó khăn hơn.
• Tranh chấp phát sinh khi thay đổi chủ sở hữu: Khi nhà bị chuyển nhượng, kê biên hoặc phân chia do tranh chấp sở hữu, bên thuê thường yêu cầu tòa án xác định quyền tiếp tục thuê theo hợp đồng cũ.

5. Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải hòa giải cơ sở không?

Không bắt buộc, nhưng pháp luật khuyến khích các bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013 trước khi khởi kiện để tiết kiệm thời gian và chi phí.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, do đó cần hành động kịp thời khi phát hiện tranh chấp.

Khi chủ nhà mới thay đổi, người thuê có phải dọn đi ngay không?

Không, người thuê có quyền tiếp tục sử dụng nhà đến hết thời hạn hợp đồng theo Điều 428 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 120 Luật Nhà ở 2023, trừ khi có thỏa thuận khác.

Hợp đồng thuê nhà không công chứng có bị vô hiệu khi tranh chấp không?

Hợp đồng không công chứng không tự động vô hiệu, nhưng việc chứng minh quyền lợi sẽ khó khăn hơn và tòa án vẫn thụ lý giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Người thuê có được bồi thường khi bị chấm dứt hợp đồng sớm do tranh chấp không?

Có, nếu bị chấm dứt sớm không đúng quy định, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế theo Điều 428 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp hợp đồng thuê nhà hoặc cần hỗ trợ phân tích bản án, soạn đơn khởi kiện, tư vấn quyền lợi hoặc đại diện giải quyết tranh chấp, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.