ACC HỒ CHÍ MINH

Thuê nhà hay mặt bằng kinh doanh thường phát sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp do đơn phương chấm dứt, chậm thanh toán hoặc chiếm dụng tiền cọc. Nếu không nắm rõ căn cứ pháp lý và thủ tục tố tụng, bạn rất dễ gặp thiệt hại tài chính nặng nề từ các cuộc tranh chấp hợp đồng thuê nhà kéo dài. Bài viết này từ đội ngũ luật sư ACC HCM sẽ tổng hợp các dạng tranh chấp phổ biến và hướng dẫn quy trình giải quyết an toàn, hiệu quả nhất.

1. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là gì và các dạng tranh chấp phổ biến

1.1. Định nghĩa tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở và thuê mặt bằng thương mại

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà phát sinh khi bên cho thuê hoặc bên thuê không thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật. Đối với hợp đồng thuê nhà ở, Điều 163 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản; hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với thuê mặt bằng kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên chủ yếu được xác định theo hợp đồng và quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cùng pháp luật có liên quan.

1.2. Tranh chấp về việc đòi lại tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng

Tranh chấp tiền đặt cọc thường phát sinh khi một bên cho rằng bên còn lại vi phạm hợp đồng nên giữ hoặc yêu cầu hoàn trả tiền cọc. Việc xử lý tiền đặt cọc được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; trường hợp có thiệt hại hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ, bên có quyền còn có thể yêu cầu bồi thường hoặc trả lãi theo căn cứ pháp luật phù hợp.

1.3. Tranh chấp về hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật

Bên cho thuê hoặc bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ theo thỏa thuận hoặc pháp luật. Đối với thuê nhà ở, Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể các trường hợp bên cho thuê và bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng; bên đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

1.4. Tranh chấp do bên thuê chậm nộp tiền nhà, tiền điện nước hoặc tự ý sửa chữa

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nếu bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, sử dụng nhà không đúng mục đích, tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ hoặc có hành vi thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Đối với tiền điện, nước và các khoản chi phí khác, quyền và nghĩa vụ thanh toán trước hết được xác định theo nội dung hợp đồng giữa các bên.

1.5. Tranh chấp về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và hoàn trả hiện trạng công trình

Bên thuê có trách nhiệm bảo quản tài sản thuê và phải bồi thường nếu làm mất, hư hỏng tài sản do lỗi của mình theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và thỏa thuận trong hợp đồng. Ngược lại, bên cho thuê không được tự ý xâm phạm quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê hoặc tự ý xử lý tài sản của bên thuê khi chưa có căn cứ pháp luật.

>>> Đọc thêm: Mẫu giấy cho tặng đất nông nghiệp chuẩn pháp lý: tải về và cách viết

2. Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp

2.1. Quyền đơn phương chấm dứt của Bên cho thuê (Chậm trả tiền nhà 03 tháng, sử dụng sai mục đích)

Theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê thuộc một trong các trường hợp như:

• Không trả đủ tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận;
• Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh theo trường hợp luật định.

Việc đơn phương chấm dứt phải đồng thời tuân thủ nghĩa vụ thông báo theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2.2. Quyền đơn phương chấm dứt của Bên thuê (Nhà ở hư hỏng nghiêm trọng, tăng giá thuê bất hợp lý)

Theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có các hành vi như:

• Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên thuê cần thực hiện việc thông báo chấm dứt theo đúng thời hạn được quy định hoặc thời hạn khác do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2.3. Nghĩa vụ thông báo trước tối thiểu 30 ngày để tránh phát sinh trách nhiệm bồi thường

Theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu việc đơn phương chấm dứt không có căn cứ hoặc vi phạm nghĩa vụ báo trước gây thiệt hại thì bên vi phạm có thể phải chịu trách nhiệm dân sự, trong đó có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà theo quy định

3.1. Phương thức 1: Tự thương lượng, đàm phán và lập biên bản thỏa thuận sửa đổi

Các bên có thể chủ động thương lượng để thống nhất phương án tiếp tục thực hiện, sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng. Trường hợp đạt được thỏa thuận, nên lập văn bản ghi nhận rõ thời điểm chấm dứt, nghĩa vụ thanh toán, tiền đặt cọc, việc bàn giao nhà và trách nhiệm đối với tài sản.

3.2. Phương thức 2: Hòa giải tại cơ sở hoặc hòa giải thương mại

Nếu thương lượng trực tiếp không thành, các bên có thể lựa chọn hòa giải theo cơ chế phù hợp. Trường hợp tranh chấp thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở, các bên có thể yêu cầu hòa giải viên ở cơ sở hỗ trợ; nếu có thỏa thuận trọng tài hoặc thuộc trường hợp được lựa chọn, các bên cũng có thể giải quyết tại tổ chức trọng tài thương mại.

Việc hòa giải giúp các bên giảm thời gian, chi phí và hạn chế phải giải quyết tranh chấp bằng thủ tục tố tụng.

3.3. Phương thức 3: Khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Khi thương lượng, hòa giải không đạt kết quả, bên có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng dân sự và các văn bản sửa đổi, bổ sung hiện hành.

4. Trình tự, thủ tục 4 bước khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại Tòa án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện chuẩn bị đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ liên quan như hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng, giấy tờ đặt cọc, chứng từ thanh toán, thông báo chấm dứt hợp đồng, tin nhắn, email và tài liệu chứng minh thiệt hại nếu có.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền

Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo quy định về thẩm quyền của Tòa án và địa bàn xét xử. Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản, cần xác định đúng Tòa án nơi có bất động sản theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí

Sau khi vụ án được Tòa án có thẩm quyền xem xét và có thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền và nộp lại chứng từ cho Tòa án theo yêu cầu.

Bước 4: Tham gia quá trình tố tụng

Các bên tham gia thủ tục kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải và phiên tòa theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

>>> Đọc thêm: Mẫu hợp đồng cho ở nhờ để đăng ký tạm trú

5. Chủ nhà có được tự ý phá khóa, cắt điện nước hoặc tống đồ khách thuê ra ngoài không?

5.1. Rủi ro pháp lý: Có thể phát sinh trách nhiệm hình sự hoặc dân sự

Việc chủ nhà tự ý phá khóa, vào nhà, di chuyển hoặc vứt bỏ tài sản của khách thuê khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực có thể xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.

• Xâm phạm chỗ ở của người khác: Hành vi tự ý vào chỗ ở của người khác trái pháp luật có thể bị xem xét trách nhiệm theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017, tùy tính chất và mức độ vi phạm.
• Hủy hoại hoặc làm hư hỏng tài sản: Nếu tự ý di chuyển, đập phá hoặc làm mất, hư hỏng tài sản của khách thuê, người thực hiện có thể phải chịu trách nhiệm dân sự và trong trường hợp đủ dấu hiệu cấu thành thì có thể bị xem xét theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017.
• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Người gây thiệt hại đến tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 nếu có đủ căn cứ phát sinh trách nhiệm.

5.2. Biện pháp thu hồi nhà hợp pháp khi bên thuê không bàn giao

Trường hợp bên thuê không trả nhà sau khi hợp đồng chấm dứt, bên cho thuê có thể:

• Lập biên bản hiện trạng: Ghi nhận tình trạng căn nhà, tài sản và việc bên thuê không bàn giao; có thể sử dụng Thừa phát lại để lập vi bằng trong phạm vi pháp luật cho phép nhằm tạo nguồn chứng cứ.
• Gửi yêu cầu bàn giao nhà: Thông báo bằng văn bản, nêu rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng, thời hạn bàn giao và các nghĩa vụ còn phải thực hiện.
• Khởi kiện tại Tòa án: Yêu cầu Tòa án giải quyết việc chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại nhà và thanh toán các nghĩa vụ tài chính nếu có.
• Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Khi có căn cứ và đáp ứng điều kiện luật định, bên có quyền có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phù hợp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp.
• Yêu cầu thi hành án: Sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực, bên được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành theo quy định.

6. Dịch vụ luật sư tư vấn, đại diện đàm phán và tranh tụng tranh chấp hợp đồng thuê nhà trọn gói

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tại ACC HCM cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói nhằm hỗ trợ và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong các tranh chấp hợp đồng thuê nhà:

• Tư vấn pháp lý: Phân tích hợp đồng, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, căn cứ chấm dứt hợp đồng, xử lý tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Soạn thảo hồ sơ, văn bản pháp lý: Hỗ trợ soạn thông báo chấm dứt hợp đồng, văn bản yêu cầu thanh toán, văn bản thương lượng, đơn khởi kiện và các tài liệu liên quan.
• Đại diện đàm phán ngoài tố tụng: Hỗ trợ khách hàng thương lượng, hòa giải với bên còn lại nhằm tìm phương án giải quyết phù hợp, hạn chế phát sinh tranh chấp kéo dài.
• Tham gia tố tụng tại Tòa án: Luật sư hỗ trợ khách hàng trong quá trình giải quyết vụ án theo phạm vi ủy quyền và quy định pháp luật, từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ, hòa giải đến phiên tòa.

7. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê nhà viết tay không công chứng có khởi kiện ra Tòa án được không?

Có. Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Vì vậy, hợp đồng được lập bằng văn bản và có căn cứ chứng minh giao dịch vẫn có thể được sử dụng làm chứng cứ khi giải quyết tranh chấp.

Khách thuê trốn đi để lại đồ đạc thì chủ nhà có được quyền dọn đồ đem vứt không?

Không nên tự ý vứt bỏ hoặc xử lý tài sản của khách thuê. Chủ nhà nên lập biên bản hiện trạng, kiểm kê tài sản, thông báo cho khách thuê và thực hiện phương án xử lý phù hợp theo thỏa thuận, quy định dân sự hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.

Chi phí án phí Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà hết bao nhiêu?

Mức án phí phụ thuộc vào yêu cầu khởi kiện và giá trị tài sản tranh chấp. Đối với vụ án dân sự không có giá ngạch, án phí sơ thẩm được xác định theo mức cố định; trường hợp có yêu cầu về tiền thuê, tiền cọc hoặc bồi thường có giá ngạch thì mức án phí được tính theo giá trị tranh chấp theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà là bao lâu?

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Khi chủ nhà mới thay đổi, người thuê có phải dọn đi ngay không?

Không phải trong mọi trường hợp. Việc thay đổi chủ sở hữu hoặc người có quyền đối với nhà cho thuê không đương nhiên làm chấm dứt quyền thuê; cần xem xét thời hạn hợp đồng, nội dung thỏa thuận và các quy định pháp luật liên quan. Đối với nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định theo hợp đồng và quy định của Luật Nhà ở 2023, Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp hợp đồng thuê nhà hoặc cần hỗ trợ phân tích bản án, soạn đơn khởi kiện, tư vấn quyền lợi hoặc đại diện giải quyết tranh chấp, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.